Das Leben verläuft nicht immer, wie man es geplant hat – das gilt auch für die Ehe. Das Ende einer Partnerschaftist häufig eine komplizierte Angelegenheit, was durch den gemeinsamen Besitz eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung nicht unbedingt leichter wird. Gibt es obendrein noch einen laufenden Kredit, wird die Situation besonders brenzlig. Die erfahrenen Makler von Hapke Immobilien stehen Ihnen in diesen schweren Zeiten mit Ihrer Expertise auf dem Hamelner Immobilienmarkt zur Seite. Seit mehr als 20 Jahren verkaufen und vermitteln wir Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Hameln und dem Weserbergland.
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Der Bund fürs Leben ist eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das gesamte Vermögen, das beide Ehepartner erwirtschaften nach der Scheidung gleichmäßig aufgeteilt wird. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn ein Ehevertrag eine andere Verteilung vorsieht. Die gerechte Teilung betrifft nur das Eigentum, welches gemeinsam gebaut oder erworben wurde – dazu gehören also auch Immobilien. Ausgeschlossen von dieser Aufteilung ist also Vermögen, das mit in die Ehe gebracht wurde, sowie Erbschaften und Anschaffungen, die ein Ehepartner alleine getätigt hat.
Im besten Fall treffen beide Partner nach der Trennung eine Übereinkunft – die sogenannte Scheidungsfolgevereinbarung, denn ohne diese kann es zu erheblichen finanziellen Verlusten kommen. In vielen Fällen ist der Verkauf des Einfamilienhauses oder der Eigentumswohnung die Lösung. Es gibt jedoch viele Wege, wie weiter vorgegangen werden kann.
Sollten sich die Partner nicht einigen können, kommt es zu einem Zugewinnausgleich. Bei diesem wird das Vermögen beider Partner zum Zeitpunkt der Scheidung im Vergleich zu Beginn der Ehe gegenübergestellt. Die Differenz daraus entspricht dem Vermögenszuwachs. Ist dieser Wert bei beiden Partnern identisch, gibt es keinen Zugewinnausgleich. Er muss erst dann bezahlt werden, wenn ein Partner deutlich mehr Vermögen angesammelt hat. Dann muss er dem anderen den Zugewinnausgleich in Form einer Geldzahlung auszahlen.
Hinweis: Die auf dieser Seite gegeben Hinweise zum Thema Scheidung in Verbindung mit Eigentum stellen keine Rechtsberatung dar. Außerdem ersetzen unsere Einschätzung keine auf Ihren persönlichen Einzelfall bezogene rechtliche Beratung. Wir können Ihnen jedoch gerne mit Zahlen, Daten und Fakten in Bezug auf Ihre Immobilie zur Seite stehen und Sie unterstützen.
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Nach einer Trennung stehen die ehemaligen Partner vor der Frage, wie es mit ihrer Immobilie nun weitergehen soll. Der Verkauf des Wohneigentums ist dabei nur eine von vielen möglichen Lösungen. Bevor wir diese jedoch auflisten, möchten wir Ihnen noch zwei Sonderfälle vorstellen.
Sollte ein Ehepartner das Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erben, so ist es nicht Teil des Zugewinnausgleichs. Es gehört ihm allein – es sei denn, er hat gemeinsam mit seinem Ehepartner weiter in die Immobilie investiert. Dazu reicht es schon aus, wenn Renovierungsarbeiten stattgefunden haben oder ein Anbau. Sollte daraus eine Wertsteigerung der Immobilie entstehen, wird diese bei einem Zugewinnausgleich berücksichtigt.
Sollte ein Partner der Alleineigentümer der Immobilie sein, kann er den anderen dazu auffordern auszuziehen. Dafür muss er ihm eine Frist von mindestens drei Monaten einräumen, um eine neue Bleibe zu finden. Sollte der Partner, der auszieht, dadurch finanzielle Einbußen haben, hat er einen Unterhaltsbedarf und einen Anspruch auf den Zugewinnausgleich.
Eine Alternative wäre es, dass der Alleineigentümer seinem Partner erlaubt, weiterhin in der Immobilie zu leben. Er hat in diesem Fall das Recht, Miete zu verlangen.
Wenn sich die Eheleute nicht darauf einigen können, wer die Immobilie behält, ist es sinnvoll, diese zu verkaufen. Dies ist auch dann empfehlenswert, wenn es einem Partner nicht möglich ist, den anderen auszubezahlen. Wenn sich beide Partner auf einen Verkaufspreis festgelegt haben und die Immobilie vermittelt wurde, wird der Gewinn zwischen den Eheleuten aufgeteilt. Für einen reibungslosen Ablauf des Verkaufs ist es ratsam, einen Makler zu engagieren. Wir von Hapke Immobilien helfen Ihnen dabei, den bestmöglichen Preis für Ihr Wohneigentum in Hameln zu erzielen.
Sollte es sich bei der Immobilie um das Alleineigentum eines Ehepartners handeln, darf dieser die Immobilie vor der Scheidung nur dann verkaufen, wenn sein Partner dem zustimmt. Sollte der Zugewinnausgleich nach der Scheidung noch nicht festgelegt sein, benötigt er ebenfalls die Zustimmung für einen Verkauf. Daher ist eine gemeinsame Übereinkunft der Eheleute die beste Lösung. Im schlimmsten Fall kann es zu einer Klage zwischen den Getrennten kommen, wenn der Partner dem Verkauf nach der Trennung nicht zustimmt.
Sollte die Immobilie während der Ehe gemeinsam gekauft, gebaut, ausgebaut oder saniert worden sein, so besteht die Möglichkeit, dass einer der Ehepartner diese behält und den anderen auszahlt.
Der Betrag für die Auszahlung berechnet sich wie folgt: Zunächst wird die Restschuld vom aktuellen Wert des Wohneigentums abgezogen. Die nun verbleibende Summe wird durch zwei geteilt – die Hälfte muss als Zugewinnausgleich an den Partner bezahlt werden. Mit dieser Auszahlung sollte auch der Eintrag im Grundbuch geändert werden, damit nur noch ein Alleineigentümer eingetragen bleibt. Es bietet sich an, diese Übertragung vor der Scheidung abzuwickeln, da sonst eine Grunderwerbsteuer fällig wird, von der Ehepartner jedoch befreit sind.
Die Auszahlungssumme fällt in der Regel so hoch aus, dass die Wenigsten sie direkt begleichen können. Für dieses Szenario gibt es verschiedene Vorgehensweisen:
Wenn beide Partner damit einverstanden sind, besteht auch die Möglichkeit, das Haus in zwei Wohnbereiche aufzuteilen. Gibt es zum Beispiel eine Einliegerwohnung, können beide Parteien in der Immobilie leben. Damit das Trennungsjahr anerkannt wird, muss jedoch eine sichtbare Trennung der Wohnbereiche vorliegen.
Eine weitere Option besteht darin, das Wohneigentum zu vermieten. Grundvoraussetzung dafür ist, dass beide Ehepartner den Rahmenbedingungen für die Vermietung zustimmen. Ein großer Vorteil dieser Lösung ist, dass sich laufende Kredite durch die Mieteinnahmen abbezahlen lassen. So entfällt auch eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens. Beide Partner können zudem im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bleiben, was ihnen weitere Kosten erspart. Sollte aus dem Mieteinnahmen Gewinn entstehen, der nicht für die Bezahlung eines Kredites verwendet wird, so wird dieser zwischen den Partnern aufgeteilt.
Soll das Wohneigentum weiterhin im Besitz der Familie bleiben, bietet es sich an, die Immobilie an gemeinsame Kinder zu übertragen. Im besten Fall sind diese bereits volljährig, denn für minderjährige Kinder benötigt man die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts.
Mit dem Besitz einer Immobilie gehen jedoch auch einige Pflichten einher, die somit ebenfalls auf die Kinder übertragen werden. Aus diesem Grund sollte dieser Schritt gut überlegt sein. Der Unterhalt einer Immobilie ist eine hohe finanzielle Belastung und es sollte vorab klar sein, ob die gemeinsamen Kinder dieser Herausforderung gewachsen sind.
Die Teilungsversteigerung ist der letzte Ausweg, wenn alle genannten Optionen nicht infrage kommen. Wenn ein Ehepartner im Grundbuch steht, hat er Anspruch darauf, einen Antrag zur Teilungsversteigerung zu stellen – egal, ob er Mitbesitzer der Immobilie ist oder nicht. Eine Zustimmung des anderen Ehepartners ist nur dann erforderlich, wenn er neben der Immobilie kein weiteres Vermögen besitzt.
Das Verfahren lässt sich jedoch um bis zu sechs Monate aufschieben, wenn es einen guten Grund dafür gibt. Nach Ablauf der Zeit wird der Fall erneut geprüft. Eine Teilungsversteigerung bietet jedoch schwerwiegende finanzielle Nachteile:
Häufig trennen sich Paare, während die Finanzierung für Ihr Wohneigentum noch läuft. In diesem Fall ist es zunächst wichtig zu wissen, dass derjenige, der bei der Bank als Kreditnehmer eingetragen ist, auch für das Darlehen verantwortlich ist. In den meisten Fällen sind dies beide Partner, doch es ist durchaus möglich, nur einen Kreditnehmer einzutragen. Eine Scheidung ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass der Kredit weiterhin abbezahlt werden muss. Wenn sich die Umstände ändern, gibt es also verschiedene vorstellbare Szenarien:
Nach einer Scheidung gibt es natürlich viele Fragen, die geklärt werden müssen. Besonders das Thema Wohneigentum kann dabei zum Streitfall werden. Es stehen aber nicht nur die Wünsche der Ehepartner im Raum, sondern auch rechtliche Aspekte und der allgemeine Ablauf. Wir haben für Sie einige der wichtigsten Fragen in diesem FAQ beantwortet.
Generell ist es möglich, auch nach der Scheidung noch gemeinsam in einem Haus zu leben. Allerdings ist es notwendig, die beiden Lebensgemeinschaften und somit auch die Wohnbereiche eindeutig voneinander zu trennen. Nur so wird die Trennung auch als solche akzeptiert. Diese Realteilung ist natürlich auch rein theoretisch in einer Eigentumswohnung möglich, jedoch deutlich schwieriger umzusetzen als bei einem Haus. Die wenigsten Paare entscheiden sich jedoch dazu, nach der Trennung weiterhin gemeinsam in einer Immobilie zu leben.
Derjenige, der im Grundbuch in dem Abschnitt „Eigentum“ eingetragen ist, ist auch der Eigentümer der Immobilie. Das können beide Ehepartner sein oder auch nur einer von beiden. Die Scheidung ändert nichts an diesem Zustand. Sollte nur einer der Eheleute der Eigentümer sein, darf er den anderen zum Auszug auffordern. Er muss ihm jedoch genügend Zeit lassen, eine neue Unterkunft zu finden und die Kosten für den Umzug übernehmen. Er kann seinem Partner jedoch auch gewähren, in der Immobilie gegen Miete wohnen zu bleiben.
Wenn beide Ehepartner die Immobilie gemeinsam erworben haben, unterliegt sie nach der Scheidung in jedem Fall dem Zugewinnausgleich. Sie wird nicht berücksichtigt, wenn das Wohneigentum nur von einem Partner gekauft oder geerbt wurde. Sollten die Eheleute jedoch gemeinsam in die Immobilie investiert haben etwa durch einen Ausbau oder Renovierungen, fällt die Wertsteigerung erneut unter den Zugewinnausgleich. Es muss also in jedem Fall individuell ermittelt werden.
Die Teilungsversteigerung gilt als letzte Lösung, wenn sich die Ehepartner anderweitig nicht einigen können. Jeder, der im Grundbuch steht, hat die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht zu beantragen. In diesem Fall wird das Wohneigentum versteigert. Der Gewinn wird am Ende zwischen den Eheleuten aufgeteilt, allerdings werden hier noch die Kosten für das Gericht sowie für den Sachverständigen abgezogen.
